没那么简单 买块地开发会遇到什么问题？

    不少热衷于买地建房的新移民，对于一些土地是否能够用来建房，建什么样的房不太了解。一些华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，大量购买后坐等开发升值。殊不知这里每块土地的用途都有严格规定，即便是私人土地也不能随意大规模开发。这就意味着，买下这样一块地，开发也许会受到很多限制。

    买地开发绕不开的规划变更

    加拿大的发展是从分田地开始，整片的荒地被整齐分割开来，或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来，每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细，比如是用于商业、农用、住宅，还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼，买了一处旧宅子想翻盖成新的等，这都会涉及规划变更(Rezoning)的问题。

    城市规划事无巨细

    来自北京的新移民金辉目前拥有自己的建筑设计公司，专门设计居民自建豪宅，不少大公司老板的上万平方英尺豪宅，都出自于她的设计。金辉来加拿大已经有23年了，在加拿大获得了建筑设计硕士学位，2001年起开始在安省做建筑设计师。参与了多伦多很多高层住宅建筑、高端私人住宅项目，2007年开始独立创业。她在工作中，无论是高层公寓还是高端

    私人住宅的项目，往往都会涉及规划变更。金辉解释说，现有城市规划都很老，当初规定一个区域的高层建筑，很多都是要求6层左右。现在城市里买一块地价格都很高，如果盖6层的公寓，开发商会亏大本，因此就涉及改规划。

    在私人住宅改建方面，一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内，要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木，这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定，大的改动就需要变更规划。对于高层公寓项目花费的时间往往是漫长的，她举了一个曾经参与过的项目作为例子。这个位于列治文山市中心Yonge街上的高层公寓，从买下地到盖好用了7年时间。这期间她还休假生孩子，孩子都几岁了还在忙这个项目。

    七年磨一剑

    金辉表示，这栋公寓原设计是14层，而市政府规划是这一区域楼房最高只能到6层。如果起高楼会增加该地区交通流量，同时也会为生活、就学、社区服务增加压力。因此，要想盖高楼就要说服市议会，需要提供设计图、交通、古迹保护、绿化保护、社区服务设施、阳光阴影研究、环境影响、噪音影响、视觉效果等十几份可行性报告。

    她表示遇到最大的阻力就是容积率太高，也就是说公寓总面积除以建筑土地面积，用以体现人口密度，如果容积率高就难以获准。后来，居民又提出这是一条古老的街道，所有沿街建筑要风格一致，同时不能太高。于是他们把公寓外观设计成古建筑，也把大楼设计成阶梯状逐次增高。但教会又提出街边教堂屋顶不能被建筑挡住，人们从多伦多方向来，需要看到教堂的顶尖等。因此他们只有把规划14层降为9层，才算得以初步通过。金辉回忆说，当时要召开很多社区代表会议，征求周围邻居的意见。同时还要与当地市议员沟通，向他们说明项目的优点以获得支持。最担心的就是在项目讨论期间遇到市级选举，很多本来已经被说服的市议员，为了寻求连任，不得不屈服于选区内选民的意见，从而在项目投票的时候改变主意。该项目最终打官司打到安省市政委员会，才算得以成功，仅变更规划就用了3年时间。

    做项目既复杂也简单

    川克米(Michel Trocme)是多伦多一家名为城市战略(Urban Strategies Inc.)的城市规划设计公司的合伙人，这家公司曾经参与的城市规划项目从北美各地到英国的伦敦、亚洲的新加坡等，规划变更是他每天都要面临的工作。需要提醒的是虽然他的名字叫蜜雪儿(Michel)，但他的确是一个大老爷们儿。他的解释是在魁北克法语中，这个名字是男女通用的。他来自魁北克，成了多伦多少有的叫蜜雪儿的男人。

    川克米在接受本报专访时表示，在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通，向他们解释项目对周边生活的影响，比如高楼产生的阴影覆盖附近街道太多的面积，或挡住附近的居民享受阳光，高层建筑导致路口变成风口等，都需要细致地加以分析考量。因此，在上百人的社区民众听証会上接受质疑据理力争，是投资方要习惯的事情。说容易的话，那就是整个过程都是在桌面上进行的，没有私下潜规则。因为你可以说服市议员，但是他也不敢违背民意，因此大家都按照政策规则做事，这样就会减少很多麻烦。

    买地不等于就会升值

    现在不少华裔投资者看到加拿大和中国土地价格相差较大，因此到了加拿大就像地不要钱一样大量购买，然后坐等开发升值。对于这种投资模式川克米认为过于盲目，他表示就安省来说很多土地被省政府定为绿色保护地带(Green Belt)，这个绿色带像一个发卡镶嵌在大多伦多地区外围地带。

    川克米指出，这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地，因此政府要善加保护，禁止那里进行大的开发。从地图上看，有很多村镇处于这个绿色保护区内，因此这些村镇规模的扩大和发展受到严格限制，即便是私人土地也不能随意大规模开发，或者说只能点开发而不能面开发。这就意味著，你即便买下这样一块地，受政策限制未来也不会有很大商机，坐等什么也等不到。《规划法》及城市规划附例

    按照《规划法》第17条规定，每个城市都有一个官方规划，该规划由市议会审议通过，是一个城市未来发展的蓝图，一般来说需要展望未来30年的发展前景。包括城市哪些部分是用来修建民用独立住宅，哪些地方是工业区、公园和办公区、零售商业区、社区服务中心等。城市规划也是构建一个城市框架的依据，比如给排水系统、道路交通等如何部排，如何既保証发展又保护环境等。

    《规划法》第34条规定每个城市有自己的规划附例，是一个法律性的政策文件。用于规定具体范围的土地用途，规定土地开发建设的具体要求等细节。

    如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程，就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突，否则的话就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地，原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等，都需要向市政府提出更改规划的申请，也叫做rezoning。

    放宽心态强强联手

    他建议华裔投资者首先要放宽心态，把回收期放长一些，在市中心的项目一般都在10年。在外围周边地区当地政府可能会更喜欢投资者，但要想短期致富是不能的。首先要研究当地的10年规划，看看是否处在省政府的绿色保护地带等。还要习惯与社区居民打交道，考虑到他们的切身利益，只有健康、优化的社区才会带来商机。他认为，这种繁琐是有好处的，起码让所有的项目都经得起考验，不会建成之后就让人后悔，毕竟我们也要生活在这里。

    其次，刚开始从小项目做起，逐步积累经验。对于规划变更之类的工作，从来不是一个人战斗可以成功的。金辉和川克米都认为这是一个团队合作的工作，需要有熟悉城市发展政策的顾问，需要了解当地环境的专家。本地很多地产发展公司都是经过几十年才发展到现在的规模，他们具备经验，但是在资金上可能会有欠缺，与本地发展商强强联手不失为一个捷径。

    此外川克米还认为，投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系，这个完全是桌面的关系，虽无需潜规则但要取得他们的支持，才能与社区居民有更好的互动。其次，要与当地银行有良好的合作，没有银行的支持，单靠发展商自有资金也很困难。

    变更中寻商机

    很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上，修建豪华公寓和住宅。多伦多建筑规划设计专家川克米建议，不妨把目光投向出租公寓楼(Apartment)上。他表示，目前高层豪华公寓显然是已趋饱和，有人甚至认为已形成泡沫。很多年轻人到多伦多连一个最基本的居所都买不起，因此公寓市场租卖都遇到阻力。所以，有发展商开始建造用于出租的公寓，所有权归发展商，以较低的价格向居民出租。他还建议投资人多学习政府政策，在变化中找商机。比如他指出安省建筑条例(Code)可能会做调整，木建筑限高由原来的3-4层，会提高到7层。如果实施，因为木材料便宜很多，发展商就能在成本上有所降低，在购置土地的时候就会把这个因素考虑进去。