加国理财：提早还房贷罚款怎样计？

如果在房贷合约（Term）到期还款，不用付罚款。但在某些情况下客人需要提早还清房贷，这样就会构成违约。例如想在物业加按，客人的银行不受理，需要转到另一贷款机构办理；又或转去另一家金融机构拿取更低利率，在合约未到期时提早转出来，也是违约，需要付罚款给原有的金融机构，除非的贷款是全开放式房贷。客人来电查问，他的按揭是定息按揭（FIXED RATE MORTGAGE），剩下少于3年合约年期，现因要回流而卖掉物业，通过律师告知银行提早还清和取消全部房贷时，客人发觉银行所收的罚款比他预期高，当查问银行时，银行说是有一个方程式计算余额和年期罚款，虽然客人仍然不清楚罚款是如何计算出来，不满意答案，但也没有办法。

以上客人的情况，并不是第一次听闻，因为固定利息罚款是以剩余贷款额的3个月利息或利息差额（INTEREST RATE DIFFERENTIAL）计算，哪一个罚款金额大，银行就选择哪一个。利息差额的意思是因为你违约而令银行损失的利息，以当时情况再借钱出去时有多少损失来计算，在这过程中不同贷款机构，计算方法也有出入，所以很多时引致客人比预期高的罚款额，大失预算，而令客人在经济上蒙受损失。

早前联邦政府有见及此，规定银行要清晰地告诉客人提早还款和罚款的条款，政府说这行为守则（CODE OF CONDUCT）是联邦管核的财务机构最新守则，写明关于提早还款的罚款条款。

这新守则是要确定贷款机构提供更多、更全面资讯给客户，特别是房贷还款，在甚么情况下要罚款，令客人自己考虑值不值得提早还款，这新条例是补充现时透明度不足之守则。

根据以上所讲的新条例，当贷款人告知银行要全部还清房贷，或还某一个数额时，贷款贷构的责任是要告诉客人罚款怎样计算，罚多少个月利息或利息差额。定息按揭罚款很大机会用利息差额计算，用利息差额计算时需要告知客人剩余贷款额、年息率，用于计算罚款和剩下的年期，也要说明用甚么利息计算息差和尚余之年期。用以下例子，读者可能更容易理解。

例如客人早期签了一个5年固定房贷合约，利率是4.5%，尚余2年6个月，年期未到要全部还清，根据以往守则，很难计算罚款，因有以下很多不固定因素，如：

（一）利息方面：

因要补价贷款机构2年6个月的损失，银行可选用（a）当日的利息牌价3年@3.9%或（b）2年@3.55%来计算。如客人当时的4.5%利率已减去1%（即那时利率牌价是5.5%，银行已给客人1%减价），到今天提早还款时，银行有可能以当日牌价再减1%来计算差额，如2年@3.55%再减1%，即用2.55%计算，差距更大。如用此法计算，则银行损失更大，客人要付的罚款更高。

（二）年期方面：

如年期剩下2年6个月，银行计算法是基于2年或3年定息比较，如选择用2年，客人要付的罚款更多。银行计算客人这笔钱提早还给银行，银行要用当日利息再借给新客户，所蒙受损失要旧客户赔偿。

因此联邦政府新的行为守则（CODE OF CONDUCT），透明度大了，安排按揭时清楚定明提早还款条款，减少银行和客户很多不必要的磨擦。