一个温州炒房者的经验与忠告：升值空间至少6%

黄东升1996年就开始投资房地产，在温州人中间也算得上是比较早的。
　　在北京，他主要是投资写字楼，然后出租。2001年，他和十几个老乡在中关村联手买了一层写字楼，专门出租给刚毕业的大学生。为此，他还花了10万块钱专门委托了一家网站做市场调查。调查结果是北大和清华的学生毕业出来是5千块钱的工资，但是要1千块钱租房子，1千块钱租写字楼。

　　黄东升把这些写字楼隔成8平方米左右的小间，配备好生活和工作设施，专门出租给刚毕业的大学生，结果，在许多写字楼都租不出去的情况下，他的写字楼被排队抢租。黄东升对记者说：“回报率那时候是15%，现在将近18%左右。”

　　黄东升给自己总结了一套买房的经验，投资一处房产必须具备3个条件：租金一定要抵得上银行的利息；第二是出手要快；第三个才是增值。 “3个必须符合两个，要么你出手慢一点，租金抵了银行利息，增值快；要么就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就会亏死！”

　　黄东升告诉记者，投资房产，升值空间最少要达到百分之六才可以完成原始积累的百分之十二，如果达不到就会亏本。为此，黄东升给自己计算出一套投资房产的盈利公式。

　　他说：“投资回报要达到银行的存款利息和贷款利息两者加起来的平均数，比如存款2厘7，贷款5—6厘，加起来除二，一年要达到6%，而且房子一定要增值在6以上，一年有10%的投资回报，这就是属于一般的投资、稳健的，买过来比如说是50万元，明年租金2万5，明年价值55、56万元左右，要不然你这个投资是亏本的。”

　　黄先生说，他与其他投资者的不同之处，就是把投资房地产专门当作生意来经营，先进行前期考察，把市场环境摸清楚了，再做出决断。

　　他还向工薪阶层的房产投资者提出了自己的忠告：

　　第一、首次置业千万不要超过承受能力。

　　由于很多工薪阶层，大多首付还要靠父母赞助，再加上很多不确定的因素，购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达一二十年，因此不适宜选择房价过高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。

　　一般来说要考虑目前家庭的净资产、收入增长率、收入用于还贷的比率、房贷利率等因素来概算房屋总价负担能力。总的来说，一般人以房贷负担计算房价的上限，约为年收入的5倍-8倍；月供款占收入的30%左右比较合理，这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度。

　　第二、在没有更好的投资渠道时，首先选择还房贷。

　　如果投资不太专业，在没有更好的投资渠道时，首先是还住房贷款。中国现在的银行利率不断攀升，房贷利率也越来越高，很多投资项目的回报率都不及银行住房贷款利率高，所以建议首选归还房贷。

　　第三、 制定可行的换房计划。

　　很多人往往不是一次置业，第一次买房都是过渡性的，在制定换房计划时首先需要计算换房能力，要计算新房价值、首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素，还要考虑装修费用、中介费用以及换房期间的住房问题。同时，应该考虑购房的机会成本，可以将购房钱款用于投资回报率更高的产品。

　　购房不是理财的唯一目标，若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机，可能会降低生活水平，建议可在资金准备充分前暂时租房。

　　第四、对于投资房产来说，不要根据自己的喜好买房，而是根据投资前景来买。

　　许多人在投资时总是购买居家型的房产或者过于豪华的房产，这样的房子已经没有多大的价格上升空间，利润不大。

　　有些房产易于出租，但是不会有太大的升值潜力，而另外一些房产恰好相反。因此，决定投资以前，必须确定投资策略，以防被套牢。

　　要通过中介公司等了解周边的市场以及成交量实际情况，要多跑动，观察真实状况。